Guia de ITBI: Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro determina a restituição de valores indevidamente pagos por lançamento arbitrário da Prefeitura, que não levou em consideração o efetivo valor de mercado do imóvel.
A 3ª Câmara de Direito Público do TJERJ, em conformidade com a jurisprudência do STJ – RESP 1.937.821/SP (TEMA 1.113) confirmou a sentença de primeira instância e determinou que o Município do Rio de Janeiro restitua os valores pagos a maior na guia de ITBI da compra do seu imóvel.
Em outra ação patrocinada pelo nosso escritório, no último dia 15/05/2024, a Terceira Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, condenou, por unanimidade, o Município do Rio a restituir o valor de R$ 64.972,02, com juros e correção, referente a diferença entre o valor efetivo da compra de um apartamento e a base de cálculo do ITBI, que arbitrou um valor de mercado onerosamente excessivo ao bem, isto é, quase 40% (quarenta por cento) a mais do que foi escriturado o imóvel.
Em seu voto, o relator Nagib Slaibi Filho alegou, a despeito da pendência de Recurso Extraordinário no STF que visa a suspensão das execuções desta natureza, “que não houve determinação de suspensão do feito, sendo certo que esta não se opera de forma automática”. No mérito, consignou que “a base de cálculo deve ser o valor da transação declarado pelo contribuinte, que, in casu, é o valor da compra e venda do imóvel. Como restou definido pela Corte Superior, não cabe ao Município arbitrar a base de cálculo de forma unilateral, devendo instalar regular processo administrativo caso pretenda afastar o valor declarado pelo contribuinte”
Entenda o caso:
Em fevereiro de 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou as seguintes teses sobre a base de cálculo do ITBI: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte e goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado; c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
O julgamento ao adentrar no mérito e fixar as referidas teses entendeu que o fisco não possui, ainda que autorizado pelo legislador local, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido no negócio jurídico, sendo impossível o lançamento originário de ofício, sendo assim a participação do contribuinte com a declaração do valor do negócio imobiliário para estabelecer antecipadamente a base de cálculo do tributo é indispensável.
Desse modo, as inúmeras circunstâncias que podem interferir no valor específico da transmissão só poderiam ser apresentadas pelos negociantes, na forma de declaração, cabendo ao fisco apenas revisá-las, antes ou depois do pagamento, de acordo com a legislação específica da municipalidade.
Com efeito, os Ministros entenderam, utilizando os critérios definidos no julgamento do ARE 1245097 STF, que a base de cálculo do ITBI não pode estar vinculada ao IPTU, nem mesmo como piso de tributação, ainda que a lei trate da terminologia “valor venal” em ambos, porém há distinção entre os fatos geradores e a modalidade do lançamento entre cada um deles. No IPTU tributam a propriedade com base na planta genérica de valores aprovada pelo legislativo local, ao contrário, no ITBI a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente, sendo seu lançamento, geralmente, por declaração do contribuinte.
Entretanto, o voto do Ministro Gurgel de Faria consignou que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado, não sendo o mesmo absoluto, podendo oscilar diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento da transação e da motivação dos negociantes.
Verifica-se, com acerto, a adoção da tese de justiça liberalista no julgado em análise, assegurando a máxima liberdade para os negociantes definir o preço do mercado, como de fato ocorre. Ora, não é raro que um apartamento, em mesmo edifício, seja negociado com valores diametralmente opostos em curto espaço de tempo. Um apartamento pode estar com uma documentação irregular, o outro com a documentação completa, um reformado, o outro não, um com uma melhor vaga na garagem e o outro sem vaga. São critérios que fogem ao conhecimento do fisco municipal, sendo a imposição de valores abstratos um mero achismo.
Entretanto, a questão abordada pelo julgamento uniformizado não se propôs a limitar a base de cálculo do tributo, adentrando na tão mitigada “presunção de legitimidade do contribuinte” no cenário tributário, onde ficou consagrada, desde que preservada a sua boa-fé objetiva, a presunção do contribuinte só poderia ser “afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo.
Foi imposto ao fisco municipal o ônus da prova necessária para “justificar a instauração do procedimento próprio para arbitramento da base de cálculo” em combate as informações prestadas pelo contribuinte na declaração do valor ao negócio imobiliário, que deverá, nesses casos, ser notadamente contrários aos padrões medianos dos negócios transacionados em objetos semelhantes.
Outro ponto controvertido no julgamento da matéria diz respeito a modulação dos efeitos da decisão. Os contribuintes que arcaram com um tributo sob uma base de cálculo arbitrada indivisivelmente pelo fisco, pagando valores maiores que os efetivamente declarados nos negócios jurídicos, teriam direito à restituição dos valores pagos? O REsp 1.937.821 retroagiria aos negócios imobiliários já finalizados?
Em prequestionamento impulsionado por embargos de declaração, os Ministros da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em abril de 2022, entenderam que não havia necessidade de modular os efeitos dessa decisão, eis que não houve mudança de posicionamento da Corte, mas apenas uma “reafirmação da jurisprudência já pacificada”, sendo assim os temas fixados por eles não só valem de imediato, como também continuam vigendo sobre os negócios jurídicos pretéritos (ex tunc).